Mengenal Apa itu AJB dan Bagaimana Langkah untuk Mengurus AJB

Mengenal Apa itu AJB Cara Mengurusnya

Ketika melakukan jual beli rumah, AJB atau akta jual beli merupakan salah satu dokumen penting yang tidak boleh terlewatkan diantara dokumen-dokumen lain yang nantinya juga akan Anda miliki. Akta ini penting untuk menghindari penipuan dan memastikan terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli.

Apa itu Akta Jual Beli (AJB)?

Seperti namanya, akta jual beli merupakan akta autentik atau dokumen sebagai bukti yang menunjukkan telah terjadinya proses jual beli sehingga terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Akta ini tidak bisa dibuat sendiri begitu saja karena yang berwenang untuk membuatnya adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sementara itu, PPAT diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) RI. Selain dibuat oleh pejabat khusus, penandatangannya juga dilakukan di hadapan seorang notaris.

Fungsi Akta Jual Beli

Akta Jual Beli rumah memiliki beberapa fungsi penting yang membuat keberadaannya tidak dapat digantikan, antara lain:

  • Bukti adanya transaksi jual beli rumah atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
  • Menjadi landasan agar pihak penjual maupun pembeli memenuhi kewajibannya masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah.
  • Ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya, maka akta jual beli tersebut dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.

Tahapan Mengurus AJB

AJB baru bisa dibuat ketika kedua belah pihak telah membayar seluruh kewajiban pajak yang timbul atas transaksi jual beli properti tersebut. Untuk penjual, pajaknya berupa Pajak Penghasilan (PPh) final dengan besar 2,5% dari nilai perolehan hak.

Untuk pembeli, pajak yang dikeluarkan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya adalah 5% dari nilai perolehan hak setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Nilai NPOPTKP ini berbeda untuk masing-masing daerah, jadi Anda perlu mencari tahu besarannya ke Dinas Pendapatan Daerah di kota tempat properti tersebut berada.

Pembuatan AJB harus dihadiri oleh beberapa orang antara lain penjual, pembeli, serta dua orang saksi. Jika pembeli sudah menikah, maka suami istri harus hadir. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, maka dapat diwakilkan oleh orang yang telah diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.

PPAT akan membuat dua lembar asli AJB. Satu lembar disimpan oleh PPAT, sedangkan satu lembar lainnya akan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk melaksanakan proses Balik Nama. Ketika sudah jadi, salinan AJB akan diberikan kepada penjual dan pembeli. Biaya pembuatan AJB biasanya sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera di akta dan akan ditanggung oleh penjual dan pembeli.

Ketika AJB sudah jadi, selanjutnya Anda dapat mengurus pendaftaran peralihan hak atau mengajukan balik nama sertifikat agar bisa mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. Proses ini dilakukan di kantor pertanahan setempat dengan menggunakan AJB.

Kekuatan Hukum Akta Jual Beli

Sertifikat tanah memang merupakan bukti terkuat kepemilikan lahan atau bangunan. Namun, bukan berarti AJB tidak memiliki peran penting dalam proses jual beli tanah. Meskipun bukan bukti atas kepemilikan tanah, akta ini berperan sebagai bukti peralihan hak atas properti yang dijual.

AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Akta ini merupakan bukti bahwa peralihan hak dengan cara jual beli tersebut telah sah sehingga bisa dibuatkan sertifikat tanahnya oleh PPAT. Bagaimanapun juga, sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan di mata hukum, bukan AJB.

Mengapa Penting Memahami Apa Itu AJB?

Memahami AJB merupakan salah satu langkah penting sebelum Anda membeli rumah. Dokumen tersebut penting untuk menunjukkan bahwa transaksi jual beli sudah sah. Namun, Anda masih belum memiliki bukti kuat bahwa Anda adalah pemilik baru suatu properti.

Pasalnya, ada beberapa perumahan yang biasanya hanya menawarkan AJB saja tanpa pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM). Ini berarti Anda harus mengurus sendiri balik nama atau pembuatan SHM atas properti yang Anda beli. Jangan berhenti dengan AJB saja. Karena bagaimanapun juga, sertifikat hak milik adalah bukti terkuat kepemilikan tanah.

AJB sebenarnya juga bukan sertifikat melainkan perjanjian jual-beli dan merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah sebagai akibat dari jual-beli. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah, baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda, jadi sebaiknya segera dikonversi menjadi Sertifikat Hak Milik.

Semoga bermanfaat

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *